租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收;对房屋租赁征收租赁管理费，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。下面为大家详细介绍——房屋租赁税费的新标准。

远闻（上海）律师事务所的李海波律师做出了解答：

(资料图)

湖北房屋租赁税费新标准

湖北省地方税务局近日发布的《关于房屋出租有关税收政策问题的通知》(鄂地税规[2009]3号)，于2009年8月1日起开始正式执行。该通知明确了个人、企事业单位、社会团体以及其他社会组织出租房屋的相关税收政策。其中，个人出租房屋收入将分别按照4%和6.67%计征税费。此前发布的鄂地税发[2008]240号文件停止执行。

《通知》规定，对个人出租住房取得的月租金收入在5000元以下的，按4%计征房产税;对个人出租住房取得的月租金收入在5000元(含)以上的，按6.67%的综合税率计征房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税;对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。

李海波律师

对个人出租非住房(包括门面、写字楼等)取得的月租金收入在5000元以下的，按6.1%的综合税率计征房产税、印花税;对个人出租非住房取得的月租金收入在5000元(含)以上的，按13.68%的综合税率计征房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。

个人房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或出租的房屋既有用于居住，又有用于经营，无法划分居住收入和非居住收入的，按照13.68%的综合税率计征房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和印花税。

对企事业单位、社会团体以及其他社会组织按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的租金收入，按9.68%的综合税率计征相关税费(不含企业所得税);

对企事业单位、社会团体以及其他社会组织出租非住房(包括门面、写字楼等)取得的租金收入，按13.68%的综合税率计征相关税费(不含企业所得税)。

企事业单位、社会团体以及其他社会组织房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或出租的房屋既有用于居住，又有用于经营，无法划分居住收入和非居住收入的，按13.68%的综合税率计征相关税费(不含企业所得税)。

李海波律师解答：

增值税

一一般纳税人出租住房，按照以下规定缴纳增值税：

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的住房，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的住房，适用一般计税方法计税。

应纳税款=含税销售额÷(1+11%)×11%-进项税额

预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的住房适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

二小规模纳税人出租住房，按照以下规定缴纳增值税：

1、单位出租住房，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

3、其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

三中介机构提供住房租赁服务

房地产中介机构一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。应纳税款=含税销售额÷(1+6%)×6%

四小微企业税收优惠

增值税小规模纳税销售服务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。出租住房月租金收入不足3万元的，或者提供住房中介服务月收入不足3万元的，今年年底前还能免征增值税哦！

五预收租金能否按月（季度）分摊计税？

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，预收租金不能按月(季度)分摊计税，应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。

但是，“其他个人”例外。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

城市维护建设税

以增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5%；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1%。

税收优惠：其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

教育费附加

以增值税税额为计税依据，按适用税率3%缴纳教育费附加。

税收优惠：根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。

印花税

财产租赁，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

税收优惠：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

所得税

个人财产租赁收入减除规定费用、有关税费和实际开支的修缮费用，按20%比例税率征税。不过，允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

企业租金收入如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

税收优惠：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准仪从其应纳税所得额中扣除。

城镇土地使用税

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

税收优惠：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

房产税

住房出租适用从租计征房产税，按房产的租金收入计征，适用税率为12%。

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